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35条書面(重要事項説明書)とは何か ~ 重要事項の説明方法

  公開日:2018/09/18
最終更新日:2019/07/09

※この記事は約4分で読めます。

こんにちは、四谷学院宅建講座の甲斐です。
宅建業法のうちで最も重要で、毎年必ず出題される「35条書面」について、基本的なところを見ていきましょう。

35条書面(重要事項説明書)とは何か

35条書面とは、宅地建物取引業法35条の規定に基づいて作成される書面です。重要事項説明書とも呼ばれます。

35条書面は、契約を締結する前に、売主・貸主となろうとする側が、買主・借主となろうとする側に対して、契約の対象となる不動産の状況を知らせるために作成します。
買主・借主となる側は、35条書面に記載された内容を、契約を締結するかどうかを判断する材料の一つとすることができます。

※35条書面と37条書面の違いについては、下記の記事を参照してください。

35条書面と37条書面の「交付先」の違いを押さえよう

重要事項の説明の方法

重要事項とは、宅地建物取引業法35条の規定に基づき、買主・借主となろうとする者に説明することが義務付けられており、かつ、35条書面に記載することも義務付けられている事項です。

重要事項の説明の方法などについては、以下の6つの視点がポイントとなります。
順番に確認しておきましょう。

(1) 説明義務者(誰が)
(2) 説明担当者(誰に説明させるのか)
(3) 説明の相手方(誰に説明するのか)
(4) 説明の時期(いつまでに説明するのか)
(5) 説明の場所(どこで説明するのか)
(6) 説明の方法(どのように説明するのか)

(1)説明義務者

重要事項の説明義務者は、売主・貸主となろうとする側の宅建業者(宅地建物取引業者)です。
具体的に言うと、売主・貸主となろうとする者を媒介または代理する宅建業者と、自らが売主となろうとする宅建業者が説明義務を負います。

これに対して、自ら貸主となろうとする宅建業者は重要事項の説明義務を負いません。「自ら貸借」に該当するためです。宅建業者が自ら貸借をする場合は、宅建業法の規定が適用されないからです。

(2)説明担当者

重要事項の説明義務者である宅建業者は、必ず宅地建物取引士に重要事項を説明させます。
宅地建物取引士については、専任の宅地建物取引士である必要はありません。

(3)説明の相手方

重要事項の説明義務者である宅建業者は、買主・借主となろうとする者に対して重要事項を説明する義務を負います。

ただし、買主・借主となろうとする者が宅建業者である場合は、重要事項を説明する必要はありません。(買主・借主となろうとする者が宅建業者であっても、35条書面の交付は必要です。)

(4)(5)説明の時期・説明の場所

重要事項の説明は、契約が成立するまでの間(=契約成立前)に行わなければなりません。
一方、重要事項を説明する場所は、宅建業法では特に制限を設けていません。

(6)説明の方法

重要事項の説明義務者である宅建業者は、35条書面を相手方(=買主・借主となろうとする者)に交付して、宅地建物取引士に説明させなければなりません。
相手方に交付する35条書面には、宅地建物取引士の記名押印が必要です。

また、重要事項を説明する宅地建物取引士は、相手方から求めがなくても、必ず宅地建物取引士証を提示しなければなりません。

35条書面に関する学習のポイント

35条書面(重要事項説明書)は、本記事で取り上げた重要事項の説明の方法などの他、重要事項として説明すべき事項(説明事項)も、制度の内容が非常に細かいものです。そのため、宅建業法の中でも、特に間違いに気づきにくい項目です。
問題演習を繰り返して、間違えた選択肢を復習することで、あなた自身の間違えやすいポイントを徐々につかんでいきましょう!

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