35条書面「重要事項説明書」とは何か？その2

こんにちは、四谷学院宅建講座の甲斐です。
この記事では、間違えやすい説明事項を重点的に取り上げていきます。
↓その1はこちらから。

35条書面「重要事項説明書」とは何か？その１

瑕疵担保責任について説明不要の事項

瑕疵担保責任に関しては、次の2つが説明事項となります。

「保証保険契約の締結その他の措置」の例として、住宅販売瑕疵担保保証金の供託（新築住宅の場合）、既存住宅売買瑕疵保険の締結（中古住宅の場合）などがあります。

また、(1)において、保証保険契約の締結その他の措置を講じていないときは、「講じていない」ことを説明する義務を負います。

しかし、「宅地又は建物の瑕疵担保責任についての定め」、つまり瑕疵担保責任についての特約は、説明事項から除外されています。
「宅地又は建物の瑕疵担保責任についての定め」については、37条書面の任意的記載事項（＝特約を定めた場合に記載するもの）となっています。

なお、瑕疵担保責任の場合と同じように、「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」、つまり危険負担についての特約も、説明事項から除外されています。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」についても、37条書面の任意的記載事項となっています。

引渡しや移転登記の時期は説明不要

宅地又は建物の引渡しの時期や移転登記の申請時期は、説明事項から除外されています。
これらの事項は、37条書面の必要的記載事項（＝必ず記載するもの）となっています。

代金・交換差金・借賃、瑕疵担保責任や危険負担の特約、そして引渡しや移転登記の時期は、契約を締結する時まで、その内容を交渉する余地が十分にあるものです。
したがって、契約締結前は必ずしも判明していない事項と扱われて、説明事項から除外されているのです。

建物の貸借の場合だけの説明事項

建物の貸借の場合だけの説明事項として、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」があります。
建物の売買や交換の場合は、説明事項から除外されていることがポイントです。

さらに、この説明事項は、すべての建物の貸借に適用されます。
したがって、住宅（一軒家）を借りる場合だけでなく、区分所有建物（アパート、マンションなど）を借りる場合や、事業用建物（オフィスビルなど）を借りる場合も、説明事項に含まれます。

これに対して、「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況」は、売買・交換・貸借に共通した説明事項となっています。
（施設が整備されていない場合は、整備の見通しと、整備についての特別の負担に関する事項が説明事項となります。）

「説明事項」は過去問の演習が重要です！

「説明事項」は非常に多岐にわたっており、すべてを記憶するのはとても大変です。
しかし、出題される説明事項はある程度決まっていますから、過去問に出題された事項を押さえることが重要です。そして、間違えた選択肢を復習することで、間違えやすいポイントを徐々につかんでいきましょう。

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