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35条書面(重要事項説明書)とは何か?その2

  公開日:2018/09/18
最終更新日:2020/10/20

※この記事は約4分で読めます。

こんにちは、四谷学院宅建講座の甲斐です。
この記事では、間違えやすい重要事項(説明事項)を重点的に取り上げていきます。
↓その1はこちらから。

35条書面(重要事項説明書)とは何か?その1

種類・品質に不適合がある場合の担保責任について説明不要の事項

種類・品質に不適合がある場合の担保責任は、2020年施行の民法改正によって導入された制度です。
以下の記事をあわせて確認しておくと理解が深まります。
(民法改正前における担保責任と区別するため、実務などでは「契約不適合責任」と呼ぶことがあります。)

債権法改正のポイント〔第12回〕~売買の改正を押さえよう~

宅建業法では、種類・品質に不適合がある場合の担保責任のことを「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任」と表現しています。
そして、種類・品質に不適合がある場合の担保責任に関しては、以下の2つが重要事項となります。

(1) (1) 宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか
(2) (1)の措置を講ずる場合には、その措置の概要

「保証保険契約の締結その他の措置」の例として、住宅販売瑕疵担保保証金の供託(新築住宅の場合)、既存住宅売買瑕疵保険の締結(中古住宅の場合)などがあります。

また、(1)において、保証保険契約の締結その他の措置を講じていないときは、「講じていない」ことを説明する義務を負います。

しかし、「宅地又は建物の種類・品質に不適合がある場合の担保責任についての定め」、つまり種類・品質に不適合がある場合の担保責任についての特約は、重要事項から除外されています。
「宅地又は建物の種類・品質に不適合がある場合の担保責任についての定め」については、37条書面の任意的記載事項(=特約を定めた場合に記載するもの)となっています。

なお、種類・品質に不適合がある場合の担保責任の場合と同じように、「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」、つまり危険負担についての特約も、重要事項から除外されています。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」についても、37条書面の任意的記載事項となっています。

引渡しや移転登記の時期は説明不要

宅地又は建物の引渡しの時期や移転登記の申請時期は、重要事項から除外されています。
これらの事項は、37条書面の必要的記載事項(=必ず記載するもの)となっています。

代金・交換差金・借賃、種類・品質に不適合がある場合の担保責任や危険負担の特約、そして引渡しや移転登記の時期は、契約を締結する時まで、その内容を交渉する余地が十分にあるものです。
したがって、契約締結前は必ずしも判明していない事項と扱われて、重要事項から除外されているのです。

建物の貸借の場合だけの重要事項

建物の貸借の場合だけの重要事項として、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」があります。
建物の売買や交換の場合は、重要事項から除外されていることがポイントです。

さらに、この重要事項は、すべての建物の貸借に適用されます。
したがって、住宅(一軒家)を借りる場合だけでなく、区分所有建物(アパート、マンションなどの一室)を借りる場合や、事業用建物(オフィスビルなど)を借りる場合も、重要事項に含まれます。

これに対して、「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況」は、売買・交換・貸借に共通した重要事項となっています。
(施設が整備されていない場合は、整備の見通しと、整備についての特別の負担に関する事項が重要事項となります。)

「重要事項」は過去問の演習が重要です!

「重要事項(説明事項)」は非常に多岐にわたっており、すべてを記憶するのはとても大変です。
しかし、出題される説明事項はある程度決まっていますから、過去問に出題された事項を押さえることが重要です。そして、間違えた選択肢を復習することで、間違えやすいポイントを徐々につかんでいきましょう。

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