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35条書面と37条書面の「交付先」の違いを押さえよう

  公開日:2018/04/10
最終更新日:2019/07/01

※この記事は約4分で読めます。

こんにちは、四谷学院宅建講座の甲斐です。

宅建業法のうちで最も重要であり、毎年必ず出題されるのが「35条書面」と「37条書面」です。
それと同時に、35条書面と37条書面は、一見すると似ているので、混乱しがちなところでもあります。

今回は、35条書面と37条書面の「交付先」の違いを中心に見ていきましょう。

35条書面と37条書面はどのような書面なのか

35条書面とは?

35条書面とは、重要事項説明書ともいいます。、宅地建物取引業法35条の規定に基づいて作成される書面であることから、このように呼ばれます。

35条書面は、契約を締結する前に、売主や貸主となろうとする側が作成するものです。買主や借主になろうとする者に対して、契約の対象となる不動産の状況を知らせるために作成します。

そのため、買主や借主になろうとする者は、契約を締結するかどうかを判断するための材料の一つとして、35条書面に書かれている内容を確認します。

37条書面とは?

37条書面とは、契約書面または契約内容記載書面とも言います。宅地建物取引業法37条の規定に基づいて作成される書面であることから、このように呼ばれます。

37条書面は、契約を締結したときに、契約の諸条件を書面化したものです。後から紛争が起こるのをできる限り防ぐために作成します。

なお、37条書面は契約書とは別の書面です。しかし、37条書面と契約書を「一つの書面にまとめて」作成することもできます。実際に契約をするときは、一つの書面にまとまっていることが多いようですね。

作成は宅建業者だけど・・・

前提として、35条書面と37条書面は、両方とも宅建業者(宅地建物物取引業者)が作成しなければなりません。
もっとも、どの宅建業者が作成義務を負うかは、35条書面と37条書面の交付先によって変わります。

35条書面の交付先は買主・借主である

35条書面は、不動産の状況を知らせるのが目的ですので、契約対象の不動産の状況について詳しくない、買主や借主になろうとする者が35条書面の交付先となります。
そのため、契約対象の不動産の状況について詳しい、売主や貸主となろうとする側の宅建業者(宅地建物取引業者)が35条書面の作成義務を負います。

たとえば、Aが宅建業者Bに甲宅地の売却についての媒介を依頼し、Cが買主になろうとしているとします。
この場合、売主になろうとするAの側にいる「宅建業者B」が35条書面の作成義務を負います。そして、宅建業者Bは、買主になろうとする「C」に対して、35条書面を交付しなければなりません。

37条書面の交付先は契約の当事者である

37条書面は、契約の諸条件の書面化が目的ですが、このような書面は買主や借主だけでなく、売主や貸主も持っておく必要がありますので、契約の当事者に相当する者が交付先となります。
そのため、当事者の一方または双方の側にいる宅建業者(宅地建物取引業者)が37条書面の作成義務を負います。

たとえば、Aが宅建業者Bに甲宅地の売却についての媒介を依頼し、宅建業者Cが買主になって、AC間で売買契約が締結されたとします。
この場合、当事者の一方の側にいる「宅建業者B」と「宅建業者C」が37条書面の作成・交付の義務を負います。

そして、37条書面の交付先については、次のようになります。
媒介をしている宅建業者Bは、後述する(2)の場合に当てはまるので、両当事者である「売主のA」と「買主の宅建業者C」に対して、37条書面を交付しなければなりません。
これに対し、買主(当事者)の宅建業者Cは、後述する(1)の場合に当てはまるので、相手方である「売主のA」に対して、37条書面を交付しなければなりません。

なお、この事例のように、複数の宅建業者が37条書面の作成・交付の義務を負うときは、「37条書面と契約書を一つの書面にまとめたもの」を1通だけ作成し、それに複数の宅建業者が記名押印して、契約の両当事者に交付する、という方法を取ることが多いようです。

37条書面の交付先のまとめ

最後に、37条書面の交付先をまとめると、次のようになります。

(1) 宅建業者が自ら当事者となって売買をする場合
(宅建業者Cが当てはまります)
⇒ 売買の相手方が交付先

(2) 宅建業者の媒介により売買・貸借の契約が成立した場合
(宅建業者Bが当てはまります)
⇒ 契約の両当事者が交付先

(3) 宅建業者が代理して売買・貸借の契約を成立させた場合
⇒ 契約の相手方と代理の依頼者

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