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宅建試験合格の秘策!民法の2つのポイント2018年11月~2019年2月スタートの方へ

  公開日:2018/11/12
最終更新日:2018/11/14

※この記事は約4分で読めます。

 この記事は、平成31(2019)年度宅建試験に向けて、2018年11月から2019年2月頃に学習をスタートされる方向けに書いています。   

こんにちは、四谷学院宅建講座の甲斐です。
今回は、2019年の宅建合格に燃えるあなたへ、民法学習のポイントを2つご紹介します。

登場人物の法律関係を押さえよう

宅建試験の民法の問題は、事例問題が多く見られます。A、B、Cなどの人物が登場し、その人物同士の法律関係を出題する、というものです。
特に、登場人物が3人以上になると、登場人物同士の法律関係が複雑になってきます。

テキスト学習や問題演習などをするときは、条文や判例の知識が「誰と誰との法律関係について適用されるものなのか」を丁寧に確認しながら、学習を進めていきましょう。

具体的な出題例

実際に、平成30年度宅建試験の問題を見て、誰と誰との法律関係について、どの条文や判例が適用されるのか、という点を確認してみましょう。

【平成30年度宅建試験 問1 肢3】
AB間の甲土地の売買契約が仮装譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。

この問題は、甲土地が「A → B → C」へと順番に売却された事例です。
そして、AB間の売買契約が仮装譲渡であることから、問題文にも書いているように、虚偽表示(民法94条)の条文が適用される事例です。

AB間の売買契約に関しては、AとBが虚偽表示の当事者ですから、「相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。」という条文(民法94条1項)が適用されます。
したがって、AB間の売買契約は虚偽表示により無効となります。

これに対し、BC間の売買契約に関しては、虚偽表示の当事者であるAとBから見たときに、Cが「第三者」(虚偽表示の当事者ではない人)にあたることがポイントです。
そうすると、「虚偽表示による無効は、善意の第三者に対抗することができない。」という条文(民法94条2項)が適用されることがわかります。
善意は「知らない」ことですから、問題文のとおり、「Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない」ことになります。

似ている制度は比較しよう

民法に限らず、法律には似ている制度が数多く存在します。
宅建業法でいえば、35条書面(重要事項説明書)と37条書面(契約書面)が、似ている制度の代表例ですね。

35条書面と37条書面の「交付先」の違いを押さえよう

似ている制度がある場合、条文や判例が「A制度についてのものか、それともB制度についてのものか」という区別しなければならず、混乱してしまうこともあります。
そこで、似ている制度があるときは、それらの制度を比較してみることをおススメします。
「どの制度を比較すればよいのか」という点は、特に問題演習をする過程で、似たような制度が1つの問題の中に出てきた場合、それらの制度を比較してみるとよいでしょう。

具体的な出題例

似たような制度を比較する典型的な問題が、平成29年度宅建試験に出題されています。
不動産質権と抵当権という、似ている2つの制度を比較させる問題です。

【平成29年度宅建試験 問10 肢1・肢4】
(1)不動産質権と(2)抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.(1)では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、(2)では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
4.(1)も(2)も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。

肢1に関しては、(1)(2)が反対になっているので、誤った選択肢です。
つまり、「被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保される」のが抵当権です(民法375条1項)。
これに対し、「設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない」のが不動産質権です(民法358条、359条)。
肢4に関しては、不動産質権も抵当権も不動産に関する物権であり、登記が対抗要件になりますので(民法177条)、正しい選択肢です。

このように、問題演習などを通じて、似たような制度を比較していくとよいでしょう。

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四谷学院 宅建講座

 

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