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8種制限(自ら売主制限)が適用される場合を押さえよう

  公開日:2018/08/17
最終更新日:2019/07/08

※この記事は約4分で読めます。

こんにちは、四谷学院宅建講座の甲斐です。
宅建業法において、35条書面・37条書面とともに出題が多い事項として8種制限があります。

8種制限は「自ら売主制限」ともいわれるように、宅建業者が自ら売主となる場合に限定した規制です。8種制限が適用される場合を、この記事でしっかり押さえておきましょう。

8種制限として規定されている事項

宅建業法が定めている8種制限は、以下のとおりです。
あくまでも原則ですから、まず原則を押さえた上で、例外を含めて理解を深めておきましょう。

1.自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限
他人物売買を禁止する規定です。(宅建業法33条の2)
2.事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等
買主に対し、クーリング・オフを認める規定です。(宅建業法37条の2)
3.損害賠償額の予定等の制限
損害賠償の予定額と違約金の合計を代金の20%以下とする規定です。(宅建業法38条)
4手附の額の制限等
受領できる解約手付を代金の20%以下とする規定です。(宅建業法39条)
5瑕疵担保責任についての特約の制限
買主に不利な瑕疵担保責任の特約を無効とする規定です。(宅建業法40条)
手付金等の保全
保全措置を講じない手付金等の受領を禁止する規定です。(宅建業法41条、宅建業法41条の2)
宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限
分割払いの場合に解除前の書面による催告などを求めている規定です。(宅建業法42条)
所有権留保等の禁止
所有権を留保した売買契約などを禁止する規定です。(宅建業法43条)

8種制限が適用される場面を押さえよう


8種制限が適用されるのは、宅地又は建物の売買契約の「売主」が宅建業者である場合に限定されています。

そして、売主又は買主が宅建業者であるかどうかは、以下の4つの場面に分けることができます。
どのような場合に8種制限が適用されるか、又は適用されないのかを見ていきましょう。

売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合


売主が宅建業者であるため、8種制限が適用されます。

売主が宅建業者以外、買主が宅建業者の場合


売主が宅建業者でないため、8種制限が適用されません。
宅建業者でない売主を宅建業者が媒介・代理していても、8種制限は適用されないことに注意しましょう。

売主が宅建業者以外、買主が宅建業者以外の場合


売主が宅建業者でないため、8種制限が適用されません。
同じく宅建業者でない売主を宅建業者が媒介・代理していても、8種制限は適用されないことに注意しましょう。

売主が宅建業者、買主が宅建業者の場合


売主は宅建業者ですが、買主も宅建業者であるため、8種制限が適用されません。
宅建業者相互間の取引には8種制限を適用しないことが、宅建業法78条2項で明記されています。

宅建業法78条2項
第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

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