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35条書面「重要事項説明書」とは何か?その1

  公開日:2018/09/04

※この記事は約4分で読めます。

こんにちは、四谷学院宅建講座の甲斐です。

今回は、「説明事項」について、詳しく解説します。
宅建合格のためには欠かせない項目ですから、しっかり学びましょう。

説明事項とは?

宅建業法35条などの法令に基づき、宅建業者が相手方に対して、重要事項として説明すべき事項を「説明事項」と呼んでいます。(そのまんまですが)

※宅建業者とは、売主・貸主となろうとする側の宅建業者を指します。
※相手方とは、買主・借主となろうとする者を指します。

さて、この説明事項は35条書面(重要事項説明書)にも記載することが義務付けられています。
しかし、説明事項はとても多くあるんです。

以下では、受験生が間違えやすい説明事項を重点的に取り上げて、解説していきましょう。

私道負担は建物の貸借のみ説明不要

「私道」とは、私人が所有する土地の上にある道路のことです。
建築基準法42条に基づき、セットバック(道路後退)した部分も私道として扱われます。

私道負担つまり、私道に関する負担は、私道の上には建物を建築できない、私道部分は建蔽率や容積率の算定から除外されるなどの制約のことです。

このような私道負担は、建物の貸借の場合に限り、説明事項から除外されます。
私道負担は土地に対する制約です。つまり、建物を借りるだけであれば、あまり関係ないからです。
土地の上に建物を建てるとなったときには、私道負担が大きく影響するので、土地の貸借の場合は、私道負担が説明事項に含まれます。

また、建物の貸借以外のときは、私道負担は説明事項となります。
私道負担がないときは「ない」と説明する義務を負うということもポイントです。
私道負担がない場合は、「説明しなくてよい」というわけではなく、「私道負担がないことを説明する」ことが義務です。

建物状況調査に関して貸借の場合に説明不要の事項

2018年(平成30年)施行の宅建業法改正で、建物状況調査(インスペクション)に関する事項が説明事項に追加されました。

平成30年度宅建試験で出題される法改正 ~ 建物状況調査(インスペクション)

建物状況調査に関する事項は、中古住宅(既存建物)の売買・交換・貸借の場合に説明することが義務付けられています。
新築の建物の場合は、説明事項から除外されます。
これもポイントですから、覚えておきましょう。

また、具体的に説明事項となるのは、次の3つです。

(1) 建物状況調査(実施後1年を経過していないものに限る)を実施しているかどうか
(2) (1)を実施している場合は、その結果の概要
(3) 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況

中古住宅の売買や交換の場合は、(1)~(3)のすべてが説明事項に含まれます。
しかし、中古住宅の貸借の場合は(3)が説明事項から除外されます。(1)~(2)が説明事項に含まれます。
設計図書(建物の図面のことです)や点検記録などは、旧所有者から新所有者へと受け継がれるものなので、売買や交換の場合は関係ありますが、貸借の場合はあまり関係ないからです。

なお、私道負担の場合と同じく、(1)で建物状況調査を実施していないときは「実施していない」こと、(3)で保存していないときは「保存していない」ことを説明する義務を負います。

代金・交換差金・借賃は説明不要


宅建業法35条1項7号は、説明事項の一つとして「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」を定めています。
したがって、代金・交換差金・借賃は、説明事項から除外されます。

ただし、代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭は、37条書面では記載事項に含まれています。
具体的には、手付金、権利金、敷金、礼金、保証金などは、説明する義務を負います。

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