平成30年度宅建試験で出題される法改正 ～ 建物状況調査（インスペクション）

こんにちは、四谷学院通信講座の甲斐です。
本年度（平成30年度）の宅建試験は「平成30年（2018年）4月1日」の時点で施行されている法令が出題されます。
そこで、この日までに施行された法改正のうち、宅建試験対策として押さえておくべき事項を見ていきます。
今回は、宅建業法改正である「建物状況調査（インスペクション）」についてです。

【2023年3月17日追記】
建物状況調査に関する法改正の施行から数年経過し、宅建試験において頻出事項となっていることから、記述内容の拡充を行いました。

建物状況調査（インスペクション）とは何か

建物状況調査（インスペクション）とは、既存建物（中古建物）の状況の調査のことで、国土交通大臣の定める講習を修了した建築士が実施するものをいいます。
建物状況調査とは何かについては、宅地建物取引業法34条の2第1号第4号に規定されていることから、宅建試験では「宅地建物取引業法34条の2第1号第4号に規定する調査」などと記載されることがあります。

そして、建物状況調査の対象となるのは、既存建物の「①構造耐力上主要な部分」又は「②雨水の浸入を防止する部分」の状況です。①・②を合わせて「建物の構造耐力上主要な部分等」といいます。

建物の構造耐力上主要な部分等とは何かについては、下記の宅地建物取引業法施行規則15条の7が細かく規定しています。

建物状況調査の実施義務の有無／既存建物の範囲

宅建業法では、既存建物の取引（売買・交換・貸借）に際して、宅建業者に対して建物状況調査を実施することを義務付けていません。
宅建業者に対して義務付けているのは、後述するように、既存建物の取引に際して、建物状況調査に関する記載や説明をすることであるというのがポイントです。

また、建物状況調査に関する記載や説明の対象となる既存建物は、現時点では既存住宅（中古住宅）に限定されています。
したがって、同じ既存建物であっても、人の居住の用に供する家屋、アパート、マンションなどは、建物状況調査に関する記載や説明の対象に含まれます。
しかし、事務所・店舗・工場などは、建物状況調査に関する記載や説明の対象に含まれません。

建物状況調査には3つの場面がある

宅建業法は、既存建物の取引に関する「媒介契約書」「重要事項の説明」「37条書面」という3つの場面で、宅建業者に対して、建物状況調査に関する記載や説明を義務付けています。

3つの場面を具体的に見ていこう

それでは、宅建業法が定めている3つの場面を確認しておきましょう。

媒介契約書への記載

既存建物の売買・交換の媒介契約を締結した場合、宅建業者が依頼者に交付する媒介契約書に「依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」を記載することが義務付けられました。

重要事項の説明と35条書面への記載

既存建物の取引について、下記の(1)(2)の事項が、宅建業者が取引の相手方に説明しなければならない重要事項に含まれています。
これに対応して、下記の(1)(2)の事項を、取引の相手方に交付する35条書面（重要事項説明書）に記載することも義務付けられています。

既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。（令和元年度問39）
【解答】×（(2)の事項なので貸借では重要事項に含まれない）

(1)建物状況調査の実施の有無および実施している場合の結果の概要

建物状況調査（実施後1年を経過していないものに限る）を実施しているか否かが重要事項に含まれます。
つまり、過去1年以内に建物状況調査を実施しているか否かが重要事項に含まれます。

さらに、過去1年以内に建物状況調査を実施していれば、その結果の概要（調査対象部位ごとの劣化事象等の有無など）も重要事項に含まれます。
これに対し、過去1年以内に建物状況調査を実施していなければ、その結果の概要は重要事項に含まれません。

宅地建物取引業者が建物の売買の媒介の際に行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関して、当該建物が既存の建物（一戸建て住宅とする。）であるときは、宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を過去1年以内に実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。（令和4年度問34改題）
【解答】〇

(2)設計図書等の保存状況

設計図書等とは、「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの」（宅地建物取引業法35条1項6号の2のロ）のことです。

設計図書等の保存状況については、設計図書等の保存の有無（存否）や、保存されている場合の保存先などを説明すべきとされています。
たとえば、設計図書等が保存されていない（＝存在しない）場合には、その旨を説明しなければなりません。

なお、設計図書等のうち「国土交通省令で定めるもの（書類）」とは何かについては、下記の宅地建物取引業法施行規則第16条の2の3が細かく規定しています。

建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは当該建物の検査済証（宅地建物取引業法施行規則第16条の2の3第2号に定めるもの）の保存の状況について説明しなければならず、当該検査済証が存在しない場合はその旨を説明しなければならない。（令和4年度問36）
【解答】〇

37条書面への記載

既存建物の取引（売買・交換）について、所定の者に交付する37条書面に「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」を記載することが義務付けられています。

宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合において、当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を37条書面に記載し、当該契約の各当事者に交付しなければならない。（令和3年度12月問26）
【解答】×（貸借の場合は記載不要）

具体的には、当事者の双方が確認した事項がある（建物状況調査の結果の概要を重要事項として説明した）場合は、確認した事項の概要を37条書面に記載して、確認した事項を「有」と記載します。
これに対し、当事者の双方が確認した事項がない（建物状況調査の結果の概要を重要事項として説明しなかった）場合は、確認した事項を「無」と記載します。

既存の建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項がない場合、確認した事項がない旨を37条書面に記載しなければならない。（令和2年度12月問37）
【解答】〇

建物状況調査についてのまとめ

建物状況調査に関する記載や説明は、貸借の場合に義務付けられない場面が出てくるのがポイントです。
建物状況調査が導入された平成30年度以降、宅建試験では頻出ですから、しっかりと整理しておきましょう。