35条書面と37条書面の「記載事項」の違いを押さえよう

こんにちは、四谷学院宅建講座の甲斐です。

宅建業法のうち、35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）は毎年必ず出題される重要項目です。
そこで今回は、それぞれの書面の「記載事項」（書面に記載しなければならない事項）の違いを見ていきましょう。

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35条書面と37条書面の「交付先」の違いを押さえよう

35条書面は契約締結前に判明済みのことが記載事項

35条書面は契約締結前に交付されるものです。こうした性質から、35条書面は契約締結前に判明済みのこと、つまり契約を結ぶ前の段階から明らかになっていることが記載事項となる傾向があります。

まず、さまざまな法令上の制限は、すでに法令に書かれているもの、つまり契約を結ぶ前の段階から明らかになっていることです。
たとえば、都市計画法や建築基準法が定める制限のほか、さまざまな法令が定める「〇〇区域内」などの制限が当てはまります。
これらは契約締結前に判明済みのことですから、35条書面の記載事項に含めています。

次に、手付金、敷金、礼金、保証金など（＝売買代金や賃料以外の金銭）は、取引慣行としてどのくらいの金額を支払ってもらうかが、契約を結ぶ前の段階からある程度決まっているのが一般的です。
たとえば、アパートを借りるに際して「賃料の2か月分の敷金」や「賃料の1か月分の礼金」を支払うなどです。
これらも契約締結前に判明済みのことであると考えられますから、35条書面の記載事項に含めています。

これらに対し、売買代金や賃料、引渡しの時期や登記申請の時期は、契約締結時まで交渉の余地が十分にあります。
つまり、契約締結前は必ずしも判明しないことですから、35条書面の記載事項には含めていません。

37条書面は契約書に記載すると考えられるものが記載事項

37条書面は、契約締結時（契約成立時）に交付されるものです。
こうした性質から、37条書面は契約を締結した（契約が成立した）ときに交付し、契約の諸条件の内容を確認するものです。
多くの場合は「契約書」としての役割を果たしています。

37条書面については、宅地建物の取引をする際、契約書に記載しておくであろうと考えられる事項が記載事項となる傾向があります。
宅建業法では、取引慣行などを考慮して、契約締結後のトラブル発生をできる限り防ぐという観点から、37条書面の記載事項を規定しているということができます。

たとえば、以下の(1)～(3)は、契約書に記載しておくであろうと考えられる事項なので、37条書面の記載事項に含まれています。

傾向を踏まえると記載事項が覚えやすくなる

ここで取り上げた35条書面と37条書面の記載事項は、ほんの一部にすぎません。
しかし、これまで説明した「傾向」を念頭に置いておくと、双方の書面の記載事項が覚えやすくなりますよ。

35条書面と37条書面の記載事項については、一方では記載事項であるが、他方では記載事項ではないものが、宅建試験でよく出題されています。
このような事項に注目して、記載事項を一つひとつ覚えていきましょう。

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