売買・交換と貸借の重要事項（第2回）～宅地建物に直接関係する事項その2

こんにちは。四谷学院通信講座の甲斐です。
今回も、重要事項説明書のひな型を見ながら、売買・交換と貸借の重要事項を比較していきましょう。

第1回は下記のページで公開しています。

売買・交換と貸借の重要事項（第1回）～宅地建物に直接関係する事項その1

《以下の全ての画像は、クリックすると元サイズの見やすい画像が表示されます。》

私道の負担に関する事項

私道の負担（私道負担）とは、土地の一部に私道（個人や企業が所有している道路）が含まれていることをいいます。
私道の負担は、〔売買・交換〕〔宅地の貸借〕では重要事項ですが、〔建物の貸借〕では重要事項に含まれません。
〔建物の貸借〕の場合は、建物の借主が基本的には宅地の利用に関与できないので、重要事項に含めていないと考えられます。
一方、〔宅地の貸借〕の場合は、私道の負担があることで、借り受けた宅地の上に建築できる建物が狭くなるなど、借主による宅地の利用に影響が生じ得ますので、重要事項に含めていると考えられます。

〔売買・交換〕〔宅地の貸借〕

〔建物の貸借〕
なし

【問題】宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。（平成22年度問35）
【解答】〇

建物の設備の整備の状況（完成物件のとき）

建物の〔売買・交換〕では重要事項に含まれないのに対し、〔建物の貸借〕では重要事項に含まれます。
〔売買・交換〕の場合は、例えば、売買のときは建物の所有者が売主から買主へと変わり、買主が入居後に設備の交換、撤去、新設を自由に行えるので、重要事項に含めていないと考えられます。
しかし、〔建物の貸借〕の場合は、建物の所有者が貸主のままで、借主が入居後に設備の交換、撤去、新設を自由に行えないので、重要事項に含めていると考えられます。

〔売買・交換〕〔宅地の貸借〕
なし

〔建物の貸借〕

【問題】事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。（平成16年度問38）
【解答】〇

飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況

前述した「建物の設備の整備の状況」と紛らわしいのが、「飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況」です。一言でいうと、ライフラインの整備状況ですね。
ライフラインの整備状況は、〔売買・交換〕〔宅地の貸借〕〔建物の貸借〕に共通して説明事項に含まれます。ライフラインは宅地や建物の利用に大きく関わるからです。
「ライフラインである飲料水、電気、ガス、排水は重要事項である」と押さえておきましょう。

〔売買・交換〕

〔宅地の貸借〕

〔建物の貸借〕

【問題】宅建業者Ａは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を締結したが、買主Ｂ（宅建業者以外）が当該建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、Ｂに対し、ガスの供給に関して宅建業法第35条の重要事項の説明を行わなかったことは、宅建業法に違反する。（平成15年度問45改題）
【解答】〇

建物状況調査（既存の建物のとき）

既存の建物（中古建物）に関する事項なので、建物の〔売買・交換〕及び〔建物の貸借〕の場合に、建物状況調査が重要事項となります。
両者で異なる点は、「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況」が、建物の〔売買・交換〕では重要事項に含まれるのに対し、〔建物の貸借〕の場合は重要事項に含まれないことです。

〔売買・交換〕