令和8年度宅建試験に関係する不動産登記法改正

こんにちは。四谷学院通信講座の甲斐です。
今回は、2026年度（令和8年度）宅建試験に関係する不動産登記法改正をご紹介します。

不動産の所有者について住所等変更登記が義務化された

2026年（令和8年）4月1日施行の不動産登記法改正により、不動産の所有者（所有権の登記名義人）の氏名（法人の場合は名称）又は住所について変更があった場合には、変更日から2年以内に、不動産の所有者が住所等変更登記を申請しなければならない旨の規定が追加されました（不動産登記法76条の5）。

住所等変更登記の申請は、自らの情報の変更を申し出るだけであるため、不動産の所有者が単独で申請することができます（単独申請）。

不動産登記法76条の5（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請）

所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から2年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。

住所等変更登記の義務化は、2026年3月以前に変更があった不動産の所有者にも適用されます。この場合は、2028年（令和10年）3月31日までに住所等変更登記の申請を行う必要があります。
また、正当な理由がないにもかかわらず、2年以内に住所等変更登記を申請しなかった不動産の所有者は、5万円以下の過料に処せられます（不動産登記法164条2項）。

住所等変更登記の義務化は不動産の所有者だけが対象であることから、他の権利者（ex.抵当権者、質権者、地役権者）が住所等変更登記を申請するか否かは任意とされています（不動産登記法64条1項）。

不動産の所有者について職権による住所等変更登記が導入された

登記官は、その職権により（不動産の所有者から申請がなくても）、不動産の所有者について住所等変更登記を行うことができるようになりました（不動産登記法76条の6本文）。
このような職権登記のことをスマート変更登記といいます。
ただし、DV加害者に変更後の住所を知られるのを防止するなどの観点から、不動産の所有者が自然人（人間）の場合には、その申出があるとき（登記官が自然人に対して意思確認を行い、その了解が得られたとき）に限り、住所等変更登記を行うことができるとしています（不動産登記法76条の6ただし書）。

不動産登記法76条の6（職権による氏名等の変更の登記）

登記官は、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったと認めるべき場合として法務省令で定める場合には、法務省令で定めるところにより、職権で、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記をすることができる。ただし、当該所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申し出があるときに限る。

検索用情報の申出が義務化された

2025年（令和7年）4月21日施行の不動産登記規則改正により、不動産の所有権の保存又は移転などの登記を申請する場合に、所有権の登記名義人となる申請人（国内に住所を有する自然人に限ります）の検索用情報を併せて申し出ることが義務化されました（不動産登記規則158条の39）。
例えば、自然人Aから自然人Bに対する甲土地の所有権移転登記を申請する場合は、新たに甲土地の所有者となるBの検索用情報を申し出ることが必要です。